業(yè)內(nèi)人士普遍認為，二套房認定標(biāo)準(zhǔn)出臺，對房價和房地產(chǎn)股表現(xiàn)，更多構(gòu)成短期影響。

房地產(chǎn)的牛市故事還會講下去

12月11日，央行和銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確了第二套住房的認定標(biāo)準(zhǔn)以家庭為單位。這為購買第二套住宅貸款首付提高到40%的房貸新政劃上了一個圓滿的句號。

一些銀行、房地產(chǎn)、證券業(yè)人士在接受記者采訪時表示，此次監(jiān)管部門明確以家庭為單位認定貸款標(biāo)準(zhǔn)后，各商業(yè)銀行在具體執(zhí)行中有章可循，一些比較熱點的城市，比如廣州、深圳的高房價將出現(xiàn)階段性拐點，房價的漲幅將減緩；其次，對于投資性買房和自住性買房都有所抑制，但由于住房剛性需求大量存在，房價不會出現(xiàn)大規(guī)模下跌。對地產(chǎn)類上市公司而言，會有短期的波動和恐慌。

銀行收緊銀根各出對策

9月份，有深圳銀行業(yè)內(nèi)人士透露，近兩個月辦理第二套住房貸款的人非常少，大部分購買第二套住房的人都采取對策，來規(guī)避提高首付成數(shù)和貸款利率。中行深圳分行相關(guān)人士表示，此次監(jiān)管部門明確以家庭為單位認定貸款次數(shù)后，隨后各商業(yè)銀行肯定會依照規(guī)定執(zhí)行，此舉有助于平抑房價。

實際上，不少商業(yè)銀行在銀監(jiān)會出臺該補充通知之前，已經(jīng)有了大致的思路

2007年11月2日，交行率先向媒體披露了房貸細則，成為首家對外公布房貸細則的大型國有銀行。房貸細則基本規(guī)定，首付不低于4成；貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對于第3套及以上住房，每增加一套，首付和利率同時增加5個百分點。與交通銀行不同的是建設(shè)銀行第二套房首付提至5成，以家庭為單位來認定。同時，建行還決定以家庭為單位對第二套房進行認定，即夫妻雙方無論誰擁有住房，另一方購買住房時都將視為第二套房。

11月13日，深圳發(fā)展銀行也對外公布了其第二套房房貸新政策，“如果夫妻二人，有一方貸款購房尚未還清，再貸款都算二套。”深發(fā)展信貸部一位負責(zé)人對記者表示，對于父母購房尚未還清，其子女再貸款購房的情況，深發(fā)展表示，將根據(jù)子女的還款能力決定是否算“二套房”。“如果子女成年，并已經(jīng)工作有還款能力，而且父母的貸款也無需其負擔(dān)，那么我們不會認定為二套。但是現(xiàn)在一些家長為了多買房，以自己尚未成年孩子的名義購房，這類情況我們將視作二套。”此外，深發(fā)展還將對第3套房執(zhí)行“首付45%，貸款利率相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.15倍”的標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵在于供給

此前，9月27日，人行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，規(guī)定利用貸款購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。不過，該通知并未嚴格界定“第二套（含）以上住房”標(biāo)準(zhǔn)，于是以家庭為單位、以個人為單位認定房貸次數(shù)的爭論一直沒有停息，原因就是沒有明確界定第二套住房認定標(biāo)準(zhǔn)。

一上市房地產(chǎn)公司高層告訴記者，《補充通知》的出臺，使得9月新政出臺所導(dǎo)致的市場觀望情緒將繼續(xù)維持，漲幅過大的市場，未來1-2個月成交量將繼續(xù)走低，房價下跌，成交放緩的壓力越來越大。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在一次房地產(chǎn)論壇上表示：“現(xiàn)在商品房供不應(yīng)求的情況太嚴重了，這時候提高首付比例，中等收入階層、要靠首付和按揭買房的人，只能壓抑自己的購房需求。”

在記者的采訪調(diào)查中，大多數(shù)人并沒有對第二套房銀根緊縮投贊成票，他們認為管理層提高購買成本以抑制需求的初衷，盡管能在一定程度上達成，但住房需求不是消失了，而是押后了，必將帶來樓市供求進一步失衡，引發(fā)更多的問題。

英聯(lián)國際（深圳）不動產(chǎn)公司董事長郭建波告訴記者，由于深圳投資性購房比重前期已經(jīng)超過50%左右，因此，未來一段時間價格的走低將繼續(xù)維持，但是下跌的空間也僅在20%左右。

深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，短期內(nèi)房價的核心驅(qū)動因素將取決于各地投資性購房的比重和對信貸環(huán)境的依賴程度，一旦投資客因為資金鏈條緊張開始大量拋售住房，房價下跌的壓力將會變大。

記者了解到，在剛剛過去的房地產(chǎn)行業(yè)銷售旺季，北京、上海和深圳等一線城市都出現(xiàn)了樓市成交的萎縮。深圳12月份開盤的樓盤，首次出現(xiàn)了5000-6000多元每平方米的價格，不少業(yè)內(nèi)人士表示，這是深圳房地產(chǎn)價格進入拐點的一個標(biāo)志。（全文完，本文來源于《證券時報》）