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寫字樓辦公室、住房出租與出售哪個合算

隨著人們生活水平的不斷提高，住房已從原來僅僅滿足大家的居住需要而趨向于朝舒適、溫馨型發(fā)展，不少市民手中現(xiàn)在不只有一套住房，更多的人開始把房產(chǎn)作為一種投資行為納入個人理財軌道。伴隨著售后公房可以上市交易，那么到底是出售合算，還是出租合算成為一個難題。究竟如何辦？筆者覺得可以從以下五個方面來看待這個問題：

１、從現(xiàn)行銀行利率來看，寫字樓辦公室出租比出售具有更強的獲利能力

當(dāng)房屋年租金收入大于銀行年利息時，可考慮出租；當(dāng)銀行年利息大于出租年收入時，可考慮出售。我國現(xiàn)行一年期銀行儲蓄的年息為２．２５％。

如一套兩居室的出售價為３０萬元，存入銀行每年可獲利息收入６７５０元，而此房出租月租金一般在１２００元左右，年收益可達１４４００元，兩者相差了７６５０元，加上銀行存款還要征收利息稅，出售房屋受益會更少。

２、從居民目前的財產(chǎn)處置心理來看，出租是較為理想的方式

目前，由于家庭收入來源的不確定性和教育、醫(yī)療、住房等家庭支出的增多，居民對家庭財產(chǎn)的處置心理是"求穩(wěn)"和"獲利"兩種，也就是主要考慮財產(chǎn)的安全性和盈利性，而對于住房這一重大家庭財產(chǎn)來說，對其安全性的考慮則是首要的。

而出租房屋則是"安全"與"獲利"的最佳結(jié)合，這種出租方式，既保留了房屋的產(chǎn)權(quán)，又能每月收取"租金"；既考慮了長遠利益，又兼顧了眼前利益。因此，房屋出租將被人們視為"最合算"的方式。

３、從目前住房三級市場的交易規(guī)范性程度來看，出租較為有利

目前，由于我國住房三級市場尚不規(guī)范，許多政策規(guī)定明顯滯后，一些中介服務(wù)機構(gòu)尚存在不少問題，許多人對舊房出售尚存在一些顧慮：如房屋評估機構(gòu)的公證性、交易手續(xù)的繁簡、中介機構(gòu)的可信程度、交易稅費的多少、房主的可靠程度等等。而出租雖然也要辦理租賃手續(xù)和繳納稅費，但房屋畢竟還在自己手里，感到不合算，即可收回。

因此，一些對出售房屋有顧慮的居民往往選擇出租，但隨著住房三級市場的逐步完善，交易稅費的減免等優(yōu)惠政策出臺，將房屋出售變現(xiàn)的市民將會日趨增多。

４、從房屋未來升值潛力來看，升值小的以出售為宜

那些好地段、好環(huán)境、好房型的住宅，將來有較大升值潛力，可暫不考慮出售，此時此地，若售房的原因不是急需用錢而是想買新房改變自己居住條件的家庭，可考慮先將舊房出租，月租金可用于支付購買新房的抵押貸款，待舊房的價位達到自己的滿意價位時再出售。而對于那些由于地段一般、房型老、面積小等導(dǎo)致升值潛力不大的房屋，市民想改變自己居住條件，盡快住上一套屬于自己的新房，則可抓住時機通過出售，再貸一點款或添加少量資金，換購面積較大的住房，以改善自身居住條件。

５、根據(jù)家庭經(jīng)濟條件和實際情況確定出租還是出售

對于那些經(jīng)濟條件比較富裕的家庭，一則通過出租可以將房屋作為家庭的長線投資品種來考慮，以收取固定的房屋租金收益；二則通過出售可以更新?lián)Q代住房，以滿足家庭消費心理需求與實際能力的平衡，選擇購買那些環(huán)境配套好、管理完善、功能齊全的"換代新房"。

而對于家庭經(jīng)濟條件一般、地區(qū)房屋出售價格較好、家庭急需用款、房屋出租困難、租金較低不合算等狀況的自有住房，則應(yīng)該更適合于出售。

哪幾類房屋不能出租

房屋租賃在全國各大城市已逐漸形成一個市場，被稱之為租賃市場。一些房地產(chǎn)代理商不但代理發(fā)展商銷售房產(chǎn)，同時也代理產(chǎn)權(quán)人出租房產(chǎn)。有些人購買房產(chǎn)就是為了投資，再以出租的方式收回投資；有些人則用相對較低的租金將房子租下，然后再以高價轉(zhuǎn)租出去，以差價來養(yǎng)租金。這兩種方式是較常見的租賃方式。

但每一所出租的房屋都有各自的背景和條件，并不是所有的房屋都符合出租條件，或所有的產(chǎn)權(quán)人都能出租自己的房屋。記住，無論是出租人或是承租人，都會因為對所出租或承租的房屋的法律關(guān)系不清楚而陷入困境。

一、未經(jīng)綜合驗收的新建房屋不能出租。

有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)過綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租者，這樣做一是違反國家有關(guān)法規(guī)，二是對承租方的安全造成威脅。

二、沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋不能出租。

產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的權(quán)屬關(guān)系，從而就沒有租賃的法律基礎(chǔ)。產(chǎn)權(quán)證是建立租賃關(guān)系的第一個要件。

三、沒有房屋租賃證件的房屋不能出租。

雖然產(chǎn)權(quán)證是建立租賃關(guān)系的第一個要件，但它不是惟一的要件。要使租賃關(guān)系合理合法，出租人要持房產(chǎn)所有證及其他有關(guān)證件到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋租賃證件，只有獲得了租賃證，出租行為才合法，出租手續(xù)才完備。

四、未經(jīng)原出租人的書面同意，承租人不能擅自將所租房屋再轉(zhuǎn)租出去。

如果未獲得原出租人的同意，承租人私下將房屋轉(zhuǎn)租出去，會引起法律糾紛，原承租人會因侵權(quán)而被原出租方起訴，并被罰款。

五、屬于違章建筑的房屋不能出租。

有的單位或個人未得到規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，私自建起房屋并出租，對于這類房屋，不但規(guī)劃部門要對其罰款，強令其限期拆除，而且房管部門也會因其無產(chǎn)權(quán)證和租賃證而進行處罰。

六、產(chǎn)權(quán)屬于共有的房屋但共有人未一致同意出租的情況下不能出租。

即使是大多數(shù)共有人同意也不能出租，因為這樣就會對不同意的共有人造成侵權(quán)。

七、已經(jīng)抵押的房屋在未得到抵押權(quán)人的同意之前不得出租。

已經(jīng)進行抵押的房屋的所有權(quán)人在行使權(quán)力時在法律上已經(jīng)受到限制。抵押人在出租已經(jīng)設(shè)置抵押的房屋之前必須征得抵押權(quán)人的同意也是一個法定程序，否則出租行為無效。

此外還應(yīng)注意：

一、寫字樓辦公室出租房屋應(yīng)簽訂書面租賃合同。

租賃雙方應(yīng)正式簽訂書面合同，在合同中訂明雙方的權(quán)利義務(wù)、租期、租金、轉(zhuǎn)租條款、續(xù)租、違約責(zé)任，租房用途等。只有用書面的形式才能更有效地保護雙方的權(quán)益，促使雙方履約，減少日后的糾紛。

二、租賃應(yīng)辦理登記手續(xù)。

出租房屋實行登記備案制度，租賃雙方應(yīng)該在簽訂租賃合同30天內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理租賃登記手續(xù)，這是一個法定程序，只有辦完了登記手續(xù)才算履行了有效的程序，租賃行為才算在法律上有效，租賃合同才會受到法律保護。否則，未辦理登記的租賃合同在法律上是無有效的，一旦出現(xiàn)糾紛，不受法律保護。就是轉(zhuǎn)租的租憑合同也要再次到房管部門辦理登記手續(xù)。

房屋租賃在實際操作上有許多問題，因為出租方或是承租方出于各種考慮，又因為不同的房屋有不同的背景或條件，所以給房屋租賃帶來許多意想不到的法律障礙。新頒布的《城市房屋租賃管理辦法》對租賃市場有了明確的規(guī)范，要想在出租或承租活動中進展順利，租賃雙方應(yīng)多了解一點租賃市場的行為規(guī)范，多掌握一些有關(guān)租賃的法律知識。

房屋租賃登記鑒證辦事指南

一、辦事須知

１、凡單位自有非住宅房屋或私有房屋租賃的，租賃雙方必須到市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局辦理租賃登記鑒證手續(xù)，領(lǐng)取《房屋租賃證》。單位產(chǎn)出租方屬市級單位、駐津單位的，到天津市房地產(chǎn)管理局辦理登記鑒證手續(xù)；其它單位到房屋所在地房地產(chǎn)管理局辦理登記鑒證手續(xù)。私有房屋租賃到房屋所在地房地產(chǎn)管理局辦理登記鑒證手續(xù)。

２、辦理租賃登記鑒證應(yīng)交驗下列證件：

（１）租賃雙方協(xié)商議定的房屋租賃協(xié)議。

（２）出租方持《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》。

（３）承租方持注明用途情況的證明及身份證明；承租方系外省市的，應(yīng)持當(dāng)?shù)卣蛴嘘P(guān)部門出具的證明及身份證明。

二、辦事程序

１、申請登記。租賃雙方到市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局申請登記，填寫《房屋租賃登記表》及天津市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃合同》。

２、驗證調(diào)查。審核《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》、用途證明及身份證明并對出租的房屋進行現(xiàn)場調(diào)查。

３、審批發(fā)證。審查租賃雙方簽定的《房屋租賃合同》、租金、租期、權(quán)利、義務(wù)等內(nèi)容無誤后準(zhǔn)予租賃合同鑒證，頒發(fā)《房屋租賃證》。

三、辦事時限

符合房屋出租條件的，經(jīng)審查無誤后５日辦結(jié)。

四、收費標(biāo)準(zhǔn)

單位自有非住宅租賃鑒證的，交納租金總額2％的鑒證費；私有房屋租賃鑒證的，交納租金總額2.5％的鑒證費。鑒證費由租賃雙方各負擔(dān)50％。

合法保證房屋出租收益

政府有關(guān)部門對個人出租房屋的稅費進行了改革，降低了過去的高稅率，并從今年起實行，以便規(guī)范個人房屋出租市場，將隱入地下的租房納入規(guī)范的合法租房市場。守法的投資者房東應(yīng)該由地下轉(zhuǎn)到地上來，依法納稅，這是不容置疑的義務(wù)。但是，在守法履行納稅義務(wù)的同時，也需根據(jù)新的情況采取合法手段保護房東的利益。

在以投資出租為目的的房產(chǎn)當(dāng)中，特別是不少新建的高檔公寓出租中，房屋出租的租金計算方法往往采取大包干的方式，即只給出一個租金總額，并且將水、電、氣等費用，物業(yè)管理費用，車庫或車位出租費用等都包括在內(nèi)。如果在不納稅的地下房屋出租時期采取此方式，由于不考慮納稅，并且在房租的計算和收取時較便利，尚可采用。在轉(zhuǎn)入依法納稅的規(guī)范房屋出租后，訂立這樣的房屋出租協(xié)議則很不適應(yīng)合法保護自己的出租收益的需求。鑒于此，投資類的房東及經(jīng)營房屋出租的部門應(yīng)該在擬訂房屋出租協(xié)議時改變租金結(jié)構(gòu)和方式，以便能夠合法地保護房屋出租收益。下面給房東支幾條具體的招數(shù)以供參考：

1、 將租金與水、電、氣費分開。

水、電、氣等市政費用必須與租金分開，由租戶直接按消費量支付。個人出租房屋應(yīng)繳納的稅種是營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和個人所得稅。水、電、煤氣、天然氣等費用是消耗性的費用，既不是房東的收入，也不是房產(chǎn)。如果將這些包括在房屋租金內(nèi)，房東必須將這部分費用交納給水、電、氣等相關(guān)的供應(yīng)公司，而沒有任何收入，但一旦計入房租總額，就必須適用繳納各種房屋出租的稅費，對房東十分不利。若房東企圖提租把稅費負擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給租房者，勢必引起不滿并降低房產(chǎn)出租的競爭力，所以，應(yīng)該合法地將這一部分從租金中剝離，在房屋出租協(xié)議中規(guī)定由租房方按消費量直接支付給相關(guān)的供應(yīng)公司或其代理。這樣，由于租金中不再包括這部分費用，房東可不必再為自己未經(jīng)營、未收益的費用而納稅。

2、 將物業(yè)費與租金分開。

同樣，物業(yè)費部分不是房東的收入，而是物業(yè)公司的收入，若納入租金總額，則房東除必須將物業(yè)費交納給物業(yè)公司外，還需繳納各種房屋出租稅費。這樣，房東非但沒有實際收入，還要承擔(dān)這部分費用的稅費，因此十分不利。所以，物業(yè)費這一塊也應(yīng)合法地從租金中剝離，在房屋出租協(xié)議中規(guī)定由租房方直接支付給物業(yè)公司。

3、 將房屋租金與車庫租金分開。

高檔房產(chǎn)出租中，大都涉及車庫或車位的出租。鑒于車庫與房產(chǎn)本身在銷售時是分開的，各有各的銷售合同，所以在出租時也應(yīng)該分開。分開對房東的好處是車庫或車位作為一個獨立的出租單位，在租金上單獨計算。這樣，其適用納稅費部分要少，并且還有靈活處置的機動性，所以，不僅應(yīng)該分開，而且可以采取單獨車庫出租協(xié)議或作為房屋出租協(xié)議的一個單獨附件分別訂立，以合法地保護房東的利益。

房屋租賃稅收計算方法

出租房屋基本情況：二居室，廚衛(wèi)設(shè)施齊全，配有簡單家俱、家電及電話，月租金2000元。

一、房屋租賃稅收調(diào)整之前：

1、營業(yè)稅及附加：2000元×5．5％＝110元（按調(diào)整前的稅法規(guī)定，營業(yè)稅稅率為5％，城建稅及教育費附加折算為0．5％）

2、房產(chǎn)稅：2000元×12％＝240元（按調(diào)整前的稅法規(guī)定，房屋出租按租金的12％征收房產(chǎn)稅）

3、個人所得稅：（2000－800－110－240）×20％＝170元

合計：520元

二、房屋租賃稅收調(diào)整之后：

1、營業(yè)稅及附加：2000元×3．3％＝66元（調(diào)整后的營業(yè)稅稅率為3％，城建稅及教育費附加折算為0．3％。）

2、房產(chǎn)稅：2000元×4％＝80元（調(diào)整后的稅法規(guī)定，房屋出租按租金的4％征收房產(chǎn)稅。）

3、個人所得稅：（2000－800－66－80）×10％＝105．4元

合計：251．4元