2007年即將步入尾聲，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是“熱火朝天”。據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新調(diào)查顯示，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，北京、深圳等城市房?jī)r(jià)繼續(xù)以兩位數(shù)攀升。

今年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，房?jī)r(jià)為何依然保持著“桀驁”與“任性”？誰(shuí)是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的“推手”？

供求矛盾突出導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

從近幾年的宏觀調(diào)控實(shí)踐看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在多種問(wèn)題和矛盾，如投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)偏高、上漲過(guò)快、投機(jī)和腐敗問(wèn)題等，但住房結(jié)構(gòu)性矛盾則是主要矛盾。

發(fā)展改革委的調(diào)查顯示，今年前三季度，全國(guó)商品住宅竣工面積同比增長(zhǎng)11%，而銷售面積同比卻增長(zhǎng)了33.9%，其中，現(xiàn)房銷售面積同比增長(zhǎng)14.7%，期房銷售面積同比增長(zhǎng)42.9%。銷售面積是竣工面積2.15倍，可見(jiàn)市場(chǎng)需求的旺盛。

與此同時(shí)，人民銀行發(fā)布的第三季度貨幣政策報(bào)告也顯示，前三季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額1.68萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.3%，但經(jīng)濟(jì)適用房投資的比重僅僅為4.4%。此外，90平方米以下住房投資占商品住房投資的15.2%，與監(jiān)管部門所要求的“70%以上戶型在90平方米以下”的要求相差甚遠(yuǎn)。

專家表示，盡管房地產(chǎn)投資加快增長(zhǎng)，但由于住房套型結(jié)構(gòu)比與居民收入結(jié)構(gòu)比剛好相反，不僅造成有效供給不足，而且導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)加快上漲勢(shì)頭，部分城市房?jī)r(jià)還漲幅較高。

成本增加為房?jī)r(jià)上漲“推波助瀾”土地開(kāi)發(fā)建設(shè)成本過(guò)快增長(zhǎng)則是新一輪房?jī)r(jià)上漲的又一“推手”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格上漲較快，一季度上漲9.8%，二季度上漲13.5%，三季度上漲15%。據(jù)了解，由于地價(jià)飛漲，全國(guó)各地“地王”頻現(xiàn)，多次出現(xiàn)樓面地價(jià)達(dá)到甚至超過(guò)周邊商品房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院編撰的2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)顯示，地價(jià)綜合水平排在前列的城市是：紹興、廈門、南京、杭州、北京、上海、溫州、寧波、廣州。恰恰是這些城市，在發(fā)展改革委公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)月報(bào)中，時(shí)常排名前列。

由此可見(jiàn)，盡管房?jī)r(jià)取決于供求，但“羊毛出在羊身上”，土地成本最終會(huì)計(jì)入房?jī)r(jià)，最后還是由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)。

此外，開(kāi)發(fā)商囤地也是房?jī)r(jià)上漲不容忽視的因素。根據(jù)人民銀行發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，前三季度全國(guó)完成土地購(gòu)置面積2.83億平方米，增幅比上年同期高20.8個(gè)百分點(diǎn)；完成土地開(kāi)發(fā)面積1.82億平方米，增幅比上年同期回落22.7個(gè)百分點(diǎn)。

專家分析，土地購(gòu)置面積大幅上升，但完成土地開(kāi)發(fā)面積增速卻回落，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商通過(guò)延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期等進(jìn)行土地囤積的現(xiàn)象加劇，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

“追高買漲”心態(tài)進(jìn)一步拉升房?jī)r(jià)

由于市民普遍存在著對(duì)住房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期，導(dǎo)致目前市場(chǎng)上“追高買漲”的風(fēng)氣日盛，這是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的第二個(gè)原因。

根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，9月末，我國(guó)居民戶貸款同比增長(zhǎng)30.4%，比年初增加1.1萬(wàn)億元。其中，居民戶中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款比年初增加5837億元。而“中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款”數(shù)據(jù)，央行的明細(xì)解釋是，“受部分地區(qū)住房?jī)r(jià)格明顯攀升、居民收入預(yù)期改善等因素影響，居民貸款需求有很大提高，主要是以住房貸款為主的中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款多增較多。”

中國(guó)企業(yè)家調(diào)查系統(tǒng)日前發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，超過(guò)九成的被調(diào)查者預(yù)期未來(lái)一年本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格將上漲。而預(yù)期下降的被調(diào)查者只有1.5%。正是因?yàn)橛腥绱藦?qiáng)烈的上漲預(yù)期支持，不少買房人抱著“晚買不如早買”的消費(fèi)心理，盲目追高，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。

此外，股市上的財(cái)富效應(yīng)也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的重要推手。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院博士尹立中認(rèn)為，股市的財(cái)富效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)至少有兩個(gè)方面的作用，一是居民直接把在股市上獲得的財(cái)富投入到房市上，使得房地產(chǎn)購(gòu)買力大大增加。第二個(gè)作用更加直接，在股價(jià)不斷上漲的時(shí)候，增加了房地產(chǎn)上市公司融資的能力，這些公司融來(lái)的資金大部分投入到土地收購(gòu)的市場(chǎng)上，地價(jià)上漲從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升。

分析人士認(rèn)為，面對(duì)日益攀升的房?jī)r(jià)，未來(lái)政府將會(huì)采取進(jìn)一步的措施，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加有效供給以及嚴(yán)格房貸市場(chǎng)管理，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。（全文完）

文章來(lái)源：新華網(wǎng)。記者：張毅、羅博