寫字樓的發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)支撐，但單一產(chǎn)業(yè)鏈高集聚優(yōu)勢與高風(fēng)險(xiǎn)性并存，處于多重商圈、多元產(chǎn)業(yè)鏈條重疊或交叉區(qū)域，更有可能孕育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人們的需求水平也在不斷提高，作為城市商業(yè)地產(chǎn)的典型代表、衡量城市發(fā)展水平指標(biāo)之一的頂級寫字樓也需順應(yīng)這些變化。新形勢下，頂級寫字樓應(yīng)具備哪些標(biāo)準(zhǔn)和要素呢？

一是地段標(biāo)準(zhǔn)。隨著現(xiàn)代交通技術(shù)的發(fā)展，地鐵的出現(xiàn)與延伸使“地段”這一傳統(tǒng)概念具備了另一層含義，即可通達(dá)性。從這一點(diǎn)來說，傳統(tǒng)的“CBD（中央商務(wù)區(qū)）論”雖還占據(jù)一定地位，但地鐵沿線和城市新興區(qū)也開始成為頂級寫字樓誕生的重要區(qū)域選擇。

從近年來國際主流趨勢看，頂級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)地段可總結(jié)為三類：一是傳統(tǒng)的CBD地段，距離城市中心越近，價(jià)值越高；二是地鐵沿線地段的城市綜合體區(qū)域，城市綜合體可為自身提供完善的配套服務(wù)，加上交通的便捷性可確保人氣興旺；三是極具增長潛力的城市開發(fā)區(qū)和新興發(fā)展區(qū)，類似于“原始股”（在地價(jià)上漲之前購置物業(yè)）或“壟斷股”（獨(dú)占稀缺地段）。

二是商圈標(biāo)準(zhǔn)。寫字樓的發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)支撐，如北京中關(guān)村主要依靠IT產(chǎn)業(yè)，上海CBD主要依靠大量跨國公司，武漢金融一條街主要依靠國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)等。這種模式的優(yōu)勢在于集中產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。不過，要注意的是，產(chǎn)業(yè)鏈條的單一性也意味著風(fēng)險(xiǎn)性，一旦市場環(huán)境有變，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)受到打擊或發(fā)生產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，寫字樓就會受到連帶影響。幾年前中關(guān)村高科技企業(yè)集體“出村”，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲇纱嗽馐艽驌?，便是一例?/p>

比較而言，多種產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域因相互補(bǔ)充和促進(jìn)，容易產(chǎn)生新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。因此，處于多重商圈、多元產(chǎn)業(yè)鏈條重疊或交叉中的寫字樓更有可能孕育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，更具生命力。產(chǎn)業(yè)主鏈之外的多元化，將成為頂級寫字樓對商圈的基本要求。

三是交通標(biāo)準(zhǔn)。交通問題在現(xiàn)代頂級寫字樓中具有重要意義，甚至關(guān)乎生死存亡。交通不僅要求有地鐵、巴士等公共交通，還要求有出租車、商務(wù)車專用通道可以抵達(dá)寫字樓，特別是解決好停車問題，保障辦公人士的可通達(dá)性，越來越成為頂級寫字樓的必備要件之一。

目前并沒有對頂級寫字樓車位比的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但企業(yè)的實(shí)際要求卻越來越高。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，車位比（建筑面積停車位）至少應(yīng)在150/200：1。國內(nèi)眾多號稱5A級、甲級寫字樓，就因?yàn)橥＼囄粐?yán)重不足，功能大打折扣，嚴(yán)重影響到真正價(jià)值的發(fā)揮。

四是形象標(biāo)準(zhǔn)。頂級寫字樓的一個重要特點(diǎn)是一定的辨識度與“地標(biāo)性”，甚至一棟樓可以成為一座城市的標(biāo)志。隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，建筑造型、高度、外立面、大堂設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修等各方面，一座頂級寫字樓都應(yīng)在所在區(qū)域具有標(biāo)志性、前瞻性、高端性，讓人印象深刻。

五是空間標(biāo)準(zhǔn)。頂級寫字樓的空間尺度要求是舒適、便捷、以人為本，以利于提高辦公效率，創(chuàng)造自由的辦公環(huán)境。辦公空間、公共走道、樓梯、電梯間、衛(wèi)生間等的空間尺度要達(dá)到特定要求。例如，核心筒至少占標(biāo)準(zhǔn)層的20%，30%，以保證功能的完備性；辦公空間要考慮到現(xiàn)在及未來入駐人員的數(shù)量，人均密度指標(biāo)宜為每人10-18平方米，如果加上會議室、吸煙室等配套，人均密度指標(biāo)要達(dá)到15-30平方米；衛(wèi)生間的配置應(yīng)包括前室、洗手盆、鏡子、烘手機(jī)等；開水間的配置面積不小于8平方米，走道凈寬不小于1.8米，層高凈空不小于2.7米，并配置地板下架空網(wǎng)絡(luò)層，等等。（轉(zhuǎn)載文章，作者：張仁天）