隨著社會經(jīng)濟活動逐漸復(fù)蘇，一季度末，寫字樓市場也開始企穩(wěn)。一線城市中，深圳房地產(chǎn)市場上，除住宅再度成為焦點外，總部經(jīng)濟、疫情相關(guān)行業(yè)等不斷進駐，為深圳寫字樓市場注入活力。

第一季度空置率企穩(wěn)，寫字樓市場回暖

根據(jù)2020年第一季度《深圳寫字樓市場報告》顯示，當季甲級寫字樓新增42,690平方米供應(yīng)，在該季度平均租金環(huán)比下跌3.2%至每月每平方米人民幣212元的優(yōu)惠刺激下，凈吸納量達9.3萬平方米，使空置率環(huán)比小幅下降0.8個百分點至19.5%。

報告指出，深圳不同區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隼錈岵痪?/strong>例如蔡屋圍子市場的某甲級寫字樓業(yè)主給出更優(yōu)惠租金，帶動該區(qū)域租金水平環(huán)比下跌13.3%至每月每平方米人民幣208元。而去年前海管理局出臺租金補貼政策，促進大批企業(yè)回流，使得前海子市場租賃需求增加，推動本季該租金不降反升，環(huán)比小幅上升0.7%至每月每平方米人民幣154元。

盡管第一季度后期經(jīng)濟重啟帶來深圳寫字樓租賃需求回暖，但由于2020年仍將有大量新增供應(yīng)，預(yù)計高位空置率仍將貫穿于全年度。

供應(yīng)量持續(xù)增加，推升空置率與抑制租金

與許多城市需求不振造成寫字樓空置率高不同，深圳空置率居高不下的原因并非需求不振，而在于供給太多。

去年8月，深圳市住房建設(shè)局負責(zé)人針對深圳寫字樓空置率一線城市最高的現(xiàn)象曾表示，空置率處于10%-20%區(qū)間都是健康合理的?？梢姡@種情況或是政府有意通過增加供給抑制租金上漲，以支持企業(yè)經(jīng)營的結(jié)果。因此，在未來較長一段時間內(nèi)，空置率可能會繼續(xù)保持在高位水平。

吸納量強勁，且前景向好

盡管今年疫情對國內(nèi)經(jīng)濟影響較大，以及深圳寫字樓供應(yīng)量持續(xù)增加，但房地產(chǎn)顧問和服務(wù)公司依然保持對市場的正面態(tài)度，其原因在于深圳凈吸納量一直在增加。

根據(jù)研究數(shù)據(jù)表示，深圳去年凈吸納量為71.7萬平方米，同比增長61.9%。與此同時，深圳寫字樓主力租戶以科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)為主。今年的疫情不僅對這些類型公司沖擊有限，反而那些疫情相關(guān)的企業(yè)，如TMT的在線直播、在線教育、云服務(wù)等迎來了風(fēng)口，帶來租賃需求。

此外，深圳可供用地遠小于其他三個一線城市也是謹慎樂觀原因之一。在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃及深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)等重要政策引導(dǎo)下，借助政府對寫字樓價格、租金的壓制，深圳仍具有強大的產(chǎn)業(yè)吸引能力。

目前短暫的大量新增供應(yīng)在有限的土地面前必然會放緩腳步，最終被源源不斷進駐和發(fā)展的企業(yè)和“閑置商業(yè)辦公用房可改建租賃住房”等應(yīng)對政策所消化。因此，深圳的寫字樓市場會因為這一明確市場預(yù)期而表現(xiàn)穩(wěn)定。

南山區(qū)與新興技術(shù)、TMT、金融值得關(guān)注

今年深圳寫字樓租賃市場或有以下兩個方面的變化值得關(guān)注。

其一是，南山區(qū)因2020年底前計劃通達7條地鐵線路，有效連接南山區(qū)前海片區(qū)、深圳灣超級總部基地等新興商務(wù)區(qū)，以及后海福田中心區(qū)等成熟商務(wù)區(qū)，該區(qū)域甲級寫字樓價值空間和租賃活躍度得到進一步提升，但因為《深圳市2020年重大項目計劃》提出多個南山區(qū)項目，包括中國電子深圳灣總部基地、大疆創(chuàng)新總部基地、萬科總部大廈、深圳灣超級總部基地（恒大）、招商銀行全球總部大廈等30個總部基地項目，帶來巨大供應(yīng)，對供求平衡仍帶來一定壓力。

其二是，租賃需求結(jié)構(gòu)中，新興技術(shù)企業(yè)、TMT企業(yè)、金融企業(yè)或?qū)⒊蔀樾滦枨蟮闹髁Α?/strong>在疫情沖擊下的第一季度，來自金融行業(yè)租賃需求在去年開始的金融業(yè)進一步開放政策加持下出現(xiàn)需求增加現(xiàn)象，從原先20%左右提升至44%，反超了TMT行業(yè)的29%。此外，疫情還加速醫(yī)療健康等疫情相關(guān)行業(yè)前行，需求已于季度末逐漸在租賃市場引起關(guān)注，這些都將成為后續(xù)市場亮點。

深圳寫字樓是國內(nèi)最具創(chuàng)新活力的城市，新興技術(shù)行業(yè)也持續(xù)為寫字樓租賃帶來新增需求，但由于巨大的供應(yīng)量，未來數(shù)年內(nèi)，空置率、租金依然會受到較大壓力，不過這也正是吸引新興技術(shù)、TMT以及金融業(yè)入駐深圳的原因之一，是必經(jīng)的歷程。