轉(zhuǎn)眼之間，2020年就過去了一半，這半年之間，我們見證了太多的歷史，也經(jīng)歷過商辦市場的低谷期、復蘇期……

一場疫情風暴，打亂了前進的節(jié)奏，很多意外迫使我們不得不做出改變，但時間終將證明，熬過最難的時候，我們都將乘風破浪。本期帶大家一起來回顧深圳上半年的寫字樓市場，通過總結(jié)過去，更好地了解市場，發(fā)現(xiàn)趨勢，展望下半年。

租金普降，為企業(yè)帶來換租、擴租窗口期，半年吸納量超去年全年

上半年，南山區(qū)44萬平方米的新增供應將深圳甲級寫字樓存量提升至596.4萬平方米。新供應在一定程度上刺激了需求的釋放，上半年累計吸納量約14萬平方米，超2019年全年；同時，供應拉高空置率，較2019年末上漲3.39%-25.43%。盡管受疫情影響，深圳甲級寫字樓市場在春節(jié)后陷入停滯狀態(tài)，但隨著疫情逐步得到控制，租賃活動于二季度逐漸恢復，且大面積的租賃交易頗為活躍。

優(yōu)于預期的吸納表現(xiàn)，一方面源于多數(shù)項目以較長的預租期積蓄優(yōu)質(zhì)客戶，同時業(yè)主及關(guān)聯(lián)企業(yè)入駐也令新項目取得一定的去化；另一方面，疫情期間停滯的市場也令疫情期間停滯的市場也令租賃需求延后并于二季度集中釋放。

而更重要的原因則是租賃價格及策略的調(diào)整——深圳連續(xù)數(shù)年的高供應量持續(xù)積蓄市場壓力，疫情前雖然市場整體空置率持續(xù)走高，但考慮物業(yè)在未來市場中的影響力及對深圳產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟高成長的預期，業(yè)主降租意愿較弱，更多是通過給予一定的裝補或延長免租期等方式吸引客戶；而疫情后整體經(jīng)濟環(huán)境不容樂觀，且可預見的高供應壓力削弱業(yè)主對后市的信心，以價換量成為更多物業(yè)特別是新項目業(yè)主的優(yōu)先考量。

因此，上半年深圳甲級寫字樓市場出現(xiàn)租金普降的局面，全市寫字樓租金上半年降幅達到8.1%，年中平均租金水平為每月每平方米222.91元。

供應的增加帶來了更多的辦公物業(yè)選擇，同時租金較高峰期時期累計下調(diào)幅度已達19.4%，這對于發(fā)展向好的實力型企業(yè)來說無疑意味著換租窗口期，不少企業(yè)變更辦公環(huán)境的同時也為未來業(yè)務發(fā)展擴充辦公空間。

價格刺激需求提前釋放，年內(nèi)可見的新供應或令下半年市場面臨較大去化壓力

展望后市，年內(nèi)還將有約77萬平方米的新項目計劃入市，且新供應多來自于南山區(qū)的熱門板塊，預計空置率還將進一步上行。

從需求端來看，租金的普降一定程度上刺激了辦公租賃需求于上半年提前釋放，但考慮到疫情后宏觀環(huán)境及經(jīng)濟面尚待恢復，下半年租賃需求活躍度將有所下降，全市甲級寫字樓租金依然存在下探可能，但降幅將有所收窄。

總結(jié)與展望

上半年總結(jié)：

1. 上半年累計吸納量超2019年全年

2. 租金普降為企業(yè)帶來換租、擴租窗口期

3. 科技、傳統(tǒng)金融行業(yè)、專業(yè)服務類需求活躍

下半年展望：

1. 宏觀環(huán)境及經(jīng)濟面有望恢復

2. 新供應多來自于南山區(qū)熱門板塊

3.下半年市場面臨較大去化壓力

4. 后續(xù)租金將繼續(xù)承壓